Кто владеет информацией,
владеет миром

Размышления о квадратном метре

Опубликовано 21.10.2006 автором Romnat в разделе комментариев 8

Размышления о квадратном метре

Московский рынок недвижимости, как любая мутная и непрозрачная сфера деятельности, оброс своими мифами и легендами. Здесь я делаю попытку объяснить сегодняшнюю ситуацию в этой сфере исходя из собственных наблюдений и здравого смысла.

Если посмотреть на график рынка недвижимости начиная с середины 2000 года, то видно, что до недавнего времени цены находились в границах долгосрочного экспоненциального ап-тренда, обеспечивавшего средний ежемесячный рост в 2%, или 27% в год. Такой рост обеспечивал защиту от инфляции, достаточно высокой в предыдущие годы. Чистый «навар» инвесторов в жилье был довольно скромен - не более 10% годовых. Денежный поток, вливавшийся в этот сектор, был более-менее постоянной величиной, что и обеспечивало умеренный рост. Пробой верхней границы тренда произошел в феврале нынешнего года, и средний рост цен ускорился до 6,5% в месяц. Это говорит о том, что ситуация на рынке недвижимости качественно изменилась – на рынок пришли дополнительные деньги, резко сместившие баланс спроса и предложения в сторону спроса.

Взрывной рост последних месяцев аналитики рынка недвижимости объясняют разными причинами. Упоминаются и рост цен на нефть, и развитие ипотеки, и действие пресловутого постановления московского правительства, усложнившего застройщикам процедуру сбора денег у инвесторов в первичное жилье. Но ни по отдельности, ни в совокупности эти три фактора не могут, на мой взгляд, объяснить рост цен на недвижимость на 64% с начала года. Цены на нефть в начале года не сильно отличались от нынешних; на долю ипотеки приходится пока не более 5% продаж квартир; сокращение объемов предложения первичного жилья даже вдвое само по себе не может поднять рынок на десятки процентов, т.к. доля первичного жилья в продажах в несколько раз меньше, чем вторичного. Зато начало бурного роста недвижки совпало с массовой фиксацией прибыли на фондовом рынке в январе нынешнего года, прежде всего в акциях Газпрома по факту либерализации. Наибольший же рост рынка недвижимости пришелся на апрель, когда фондовый рынок приблизился к своим максимальным значениям и начался выход из акций крупных инвесторов. Представляется, что рынок недвижимости разогрели деньги спекулянтов фондового рынка, которые после выхода из акций сочли недвижимость «недооцененной». Под спекулянтами я понимаю не частных лиц, а крупных игроков в финансовой сфере с юридическим лицом, прежде всего банки и инвестиционные компании.

Вместе с тем есть основания считать, что последний этап роста, начиная с мая, носит скорее виртуальный, чем реальный характер: продавцы меняют ценники в сторону увеличения, но покупателей не видно. Во всех отчетах о динамике рынка недвижимости отсутствует важнейший параметр – объем продаж. Кроме того, статистика рынка недвижимости учитывает цены, запрашиваемые продавцами квартир, но вовсе не учитывает цены реальных сделок. Риэлтеры держат эту информацию в строгом секрете, и, думаю, это неслучайно – с учетом этих параметров картина рынка недвижимости может оказаться совсем иной.

Последние восемь месяцев я в силу личного интереса отслеживаю ситуацию с предложением четырехкомнатных квартир в районе Красносельская-Сокольники-Преображенская площадь. Последние продажи там наблюдались в апреле-мае – по ценам 4000-4200 $ за метр. При этом средняя цена предложения растет – за счет увеличения предложения квартир большого метража по ценам, близким к миллиону долларов и выше. Естественно, ни одна из таких квартир с начала года не продана, поскольку заявленная цена ни в какой мере не соответствует ни качеству жилья, ни его местоположению. Кстати, не продаются и относительно «дешевые» квартиры по 500000$ - что не мешает продавцам держать цены, а подчас и повышать их. Средняя цена предложения приближается к 6000$/метр, т е. имеем «как бы» рост процентов на 30-40 – но сделок-то нет! Думаю, примерно такая же ситуация и в секторе 1-2-3-комнатных квартир, разве что там ликвидность повыше и кое-что все-таки продается, в основном за счет проведения альтернативных сделок.

Понятно, что абсолютному большинству конечных потребителей жилья, будь-то москвичи или мифические покупатели с чемоданами денег из ХМАО и ЯНАО, на которых в последнее время списывают весь рост рынка недвижимости, жилье по таким ценам не по карману. Самая дешевая однокомнатная квартира в Москве стоит не менее 150000$, и чтобы купить ее, к примеру, по ипотеке на средних условиях (15% годовых, рассрочка на 20 лет), потребуется ежемесячно вносить плату в размере 2500$, что, очевидно, не по карману даже высокообеспеченным слоям населения. Для покупки же ординарной трехкомнатной квартиры (70 кв. метров, 300000$) потребуется уже вдвое больший ежемесячный взнос. Думаю, любой разумный человек предпочтет в таких условиях снимать жилье нужной площади за впятеро меньшие деньги, или, к примеру, если у него завалялись лишние две-три сотни тысяч долларов, купить коттедж в ближнем Подмосковье, который пока что можно приобрести из расчета 1000-1500$ за метр.

Как объект инвестирования сейчас московская недвижимость также не представляет интереса. Единственное направление, в котором жилье по таким ценам может пользоваться спросом – это альтернативные сделки, т.е. по сути обмены с доплатой и съезды-разъезды. Для построения цепочки альтернативных сделок достаточно всего лишь одного настоящего покупателя с деньгами – на самую дешевую квартиру, остальные продавцы и одновременно покупатели добавляют к деньгам, полученным от предыдущего звена цепи, всего лишь несколько десятков тысяч долларов, что уже вполне по карману хорошо оплачиваемому москвичу. Даже в лучшие времена для рынка альтернативные сделки занимали 80% объема продаж – думаю, что сейчас их доля близка к 100%, при этом сам объем продаж сильно упал за последний год.

Такая механика рынка худо-бедно поддерживает его минимальную ликвидность, но рынок при этом нельзя назвать устойчивым. По сути, рынок недвижимости благодаря огромной массе инвестиционных квартир и сверхвысоким ценам находится в весьма зыбком состоянии, напоминающим рынок акций второго эшелона: вроде и цена хорошая, а бидов почти нет, так что продать по высокой цене удастся мизерный объем – основные же биды стоят на 20-30% ниже, так что большой объем быстро не продашь, не уронив при этом рынок. Вместе с тем такая ситуация может сохраняться еще много месяцев, если не год-другой – российские инвесторы в недвижимость, в отличие от игроков фондового рынка, предпочитают тешить себя подсчетами виртуальной прибыли, нежели иметь деньги в руках.

Вывести рынок из состояния равновесия, обрушив его под бурные аплодисменты заинтересованного в доступном жилье населения, было бы довольно легко, имей на это соответствующие госчиновники волю и желание. Решение, лежащее на поверхности – уничтожить инвестиционную привлекательность жилой недвижимости, для чего, начиная с определенной даты, законодательно запретить юридическим лицам держать на балансе жилую недвижимость (или обложить эту недвижимость сверхвысокими налогами), а также ввести сверхвысокие налоги для владельцев нескольких квартир, начиная с третьей. И если до второго вице-премьер Медведев худо-бедно додумался (хотя говорить об этом надо было по крайней мере года три назад), то о первом – молчок. Не потому ли, что интересы крупных госчиновников московского и федерального уровня тесно увязаны с интересами определенных финансовых структур, заинтересованных в сохранении статус-кво?

Принятие соответствующего закона или введение поправок в налоговое законодательство спровоцировали бы массовый сброс инвестиционных квартир, что в течение нескольких месяцев вернуло бы цены на недвижимость в разумные границы. Конечно, меру эту вряд ли можно назвать рыночной – но вряд ли имеет смысл отстаивать в ущерб большинству населения рыночные принципы в условиях дефицита жилья и недостатка строительных мощностей. Жилье в этих условиях должно служить одной цели – проживанию в нем людей. Для сбережения средств и спекуляций в России существуют другие инвестиционные инструменты.

P.S. Разговаривая в январе этого года со своим приятелем, недавно, после нескольких лет проживания в США, вернувшимся домой, я поинтересовался, сколько стоит квартира в доме типа «хрущоба» где-нибудь, скажем, в Нью-Йорке. Приятель, посмеявшись моему вопросу, сказал, что квартиры такого качества на рынок в США вообще не поступают – на них нет спроса. Такие квартиры местные власти сдают в аренду за символические деньги малоимущим и эмигрантам, и находится такое жилье в самых бедных кварталах городов. Но муниципалитет Нью-Йорка с удовольствием и без колебаний продаст такое жилье любому желающему по московским ценам. Разговор, напомню, был в январе. Средняя цена московской «хрущобы» на тот момент составляла 2000$/метр. Сейчас московская «хрущоба» стоит 3500$/метр.

Рейтинг:   4.33,  Голосов: 6
Поделиться
Всего комментариев к статье: 8
Комментарии не премодерируются и их можно оставлять анонимно
Итоги ьтак называемой демократии.
Бяка неграмотная написал 22.10.2006 02:52
Вот Вам промежуточные итоги правления тех/ кто пришел к власти в 1991-93 годы: нормальное жилье стало недоступным для рядового трудящегося гражданина, тогда как "верхи" увлеченно распродают наши природные богатства.
ЧИТАТЬ ВСЕМ!!!
Koi-8 написал 21.10.2006 10:29
Эти полный СТАБИЛИЗЕЦ!!!
http://realty.lenta.ru/news/2006/10/20/baturina/
---
))) написал 21.10.2006 09:58
Для того чтобы убедиться в том, что навязываемые населению цены далеки от действительности, достаточно просто попытаться продать квартиру, что было сделано моим хорошим знакомым в конце июня этого года. Самая обычная трешка на 11 этаже 12 этажного панельного дома, абсолютно свободная в 15 минутах езды от метро на основании данных сайта realprice.ru была оценена в 260 тыс долларов США и выставлена на продажу на 5 тысяч дешевле в надежде на то что при таком «ажиотажном» спросе мгновенно уйдет. Каково же было его удивление когда за три месяца на его объявление, размещенное во всех наиболее известных базах данных не позвонил ни один потенциальный покупатель! Звонили только желающие приобщиться к процессу продажи риэлтеры. Не помогло и постепенное снижение цены – в октябре квартиру уже выставляли на продажу за 220 тыс. долларов, когда тот же самый сайт realprice.ru оценивал ее уже в 275 тыс. Результат был аналогичный – желающих купить квартиру по такой «бросовой» цене так и не нашлось. Причем в этом «безнадежном» деле он не был одинок. Отслеживая с июня месяца цены на недвижимость в конкретном районе Москвы приятель отметил, что еще несколько квартир за эти три с половиной месяца (судя по объявлениям) подешевели на 12-13%. Впрочем, они также остались невостребованными.
Квартира.
Виктория написал 21.10.2006 23:00
Какие 20 лет?! Все течет, все меняется. Квартира приобретается на ОДИН этап жизни. Люди вступают в брак, развродятся, умирают и т.д. В конце концов, квартира может просто надоесть. И читать надо побольше--в литературе все это описано! Все временно.
налоги на несколько квартир
Dima написал 21.10.2006 21:52
> а также ввести сверхвысокие налоги для владельцев нескольких
> квартир, начиная с третьей
не поможет
обычно такие владельцы записывают свои квартиры по отдельности на каждого члена семьи - в результате у каждого не более одной квартиры
политическая составляющая.
Агранов написал 23.10.2006 03:26
В том-то и дело -вопрос политический.
Продать нельзя -рынок монополизирован и криминализирован
или за бесценок -это простой контрагент.По любому спрос
перехвачен монопольными продавцами.
Это система того "колхозного" рынка
о котором говорил президент. :)
Ломать просто -вводить массово новое жилье и ограничивать
риелторскую деятельность.
НО! решительно нужно обозначить реальную стоимость в документах!
И платить реальный налог. ВСЕ ПРОСТО -чем дороже ты строишь -тем больше
налог. Чем дешевле -тем налог меньше.Только безналичный расчет !
И фиксация рыночной продажной цены в документах.
Я не стану заморачиваться на механизме. Но прижелании уронить
рыночную цену правильным административным подходом можно раза в 3!
ЕСЛИ ВСЕ БУДЕТ ОФИЦИАЛЬНО! И НИКТО НЕ ПОСТРАДАЕТ!
особенно те кто хочет купить жилье -но имеет огр средства.
Очень странно что квартиры стоимостью 500000долл -по документам
продают за 30000-50000 :))))) а иногда за 5000 :)))))))))))))
Все официальные плаксы почему-то обходят столь важную
вещь как уплату налогов -продавцами квартир по реальной цене
реального налога! Хотя о чем я .....
Приватизация.
Виктория написал 22.10.2006 20:29
Заставляя выкупать квартиры, они ограничивают рождаемость (на какие шиши расширяться?). Да и что это за собственность, к-рую можно отобрать? *** все это.
)))))
)))))))))) написал 23.10.2006 12:28
Цены падают уже с июля. После новогодних праздников будет полный каюк.
Опрос
  • Как думаете, можете ли вы защитить в российском суде ваши законные интересы?:
Результаты
Интернет-ТВ
Новости
Анонсы
Добавить свой материал
Наша блогосфера
Авторы

              
      читайте нас также: pda | twitter | rss